일론 머스크가 지난 3월에 미국의 상업용 부동산 시장을 가장 심각한 문제라고 지적한 이후 이에 대한 국내에서의 관심도 높아지고 있습니다. 언론보도에 따르면 미국 현지의 한 뉴스레터는 향후 5년 동안 2조5000억 달러 이상의 상업용 부동산 대출의 부채 만기가 도래할 것으로 예상된다고 밝혔다고 합니다. 대출 이자율은 두 배 이상 상승하였는데 겨우 60~70%만 공실을 면하고 있다는 것입니다. 특히 상업용 부동산 대출의 70%를 소규모 은행이 소유하고 있다는 주장은, 최근 미국의 소규모 은행들의 부실화가 급속히 진행되고 있다는 사실과 맞물려 공포감을 주는 지점이기도 합니다.
미국 상업용 부동산과 관련된 대출은 구체적으로 어떤 위기에 직면해 있을까요? 코로나 팬데믹 기간 중 원격근무의 증가가 상업용 부동산의 공실률에 부정적 영향을 미쳤다는 주장도 있습니다. 또한 최근의 금융 혼란으로 인해 이미 사무실 공실은 늘어나고 있고, 기준 금리 인상으로 인해 대출 금리 상승도 우려됩니다.
특히 부동산 경기 침체로 상업용 부동산의 가치가 하락한 점은 대출 연장 또는 재승인에 어두운 전망을 하게 만듭니다. 예를 들어, 1천억원짜리 빌딩에 700억원의 대출이 있는 경우, 만약 이 빌딩의 가치가 800억원으로 하락하였다면 은행에서는 기존의 대출액 700억원보다 낮은 금액을 부채를 조정하려고 할 것입니다. 이때 소유자가 충분한 현금 동원력이 없다면 최악의 경우 빌딩을 시세보다 저렴하게 처분하게 되는 상황이 올 수도 있을 것입니다. 이러한 점들을 고려해볼 때 은행이 상업용 부동산 대출에 더 엄격해질 것이라는 것은 충분히 예상 가능합니다.
만약 만기가 도래하는 대출을 해결하지 못해 채무 불이행이 다수 발생한다면 이는 다시 향후 몇 년 동안 상업용 부동산 시장을 침체시키는 원인이 될 것입니다. 또 앞서 언급하였듯이 상업용 부동산 대출이 많은 소규모 은행들의 연쇄적인 부실화도 미국 경제에 치명적인 영향을 줄 수 있습니다.
미국이 기침하면 감기에 걸리는 우리나라 입장에서는 매우 우려스러운 이슈임이 분명합니다.
